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全装修房还是毛坯房?两份合同里的猫腻

来源:www.nazbcg.com 点击:1765

目前,越来越多的购房者倾向于购买全装修或精装修的商品房。同时,根据国务院有关规定,该政策还不断引导和鼓励新建商品房采用装修或菜单式装修方式。因为海洋在2016年8月释放《关于进一步加强本市新建全装修住宅建设管理的通知》。但是,在实际的商品房交易中,为了减少其合同义务和责任,开发商会采取单独签订购房合同和装修合同的方式,逃避自己的责任,从而购房者陷入了维权难的境地。

先生。 2017年5月,上海的李先生在浦东新区看到了一座装饰精美的房子。社区的绿化和环境都很好。这栋样板房以欧洲风格装饰。它看起来像一个高端的氛围。李先生非常满意,但在签订合同时,营业员说商品房销售合同应与装修合同分开签订,但合同的对方是开发商公司。李先生认为,只要公司保持不变,就没有风险,所以双方成功签订了合同。其中,《商品房买卖合同》规定开发商将在2017年5月30日之前交付房屋。如果房屋未在合同期限内交付,则违约金将根据实际房屋价格的六千分之一计算。同时,合同附件中规定合同为空白交付标准。

同一天,李先生和开发商签署了另一份《装修协议书》,规定房屋的装修是开发商的责任,并不改变预售房约定的房屋总价合同,约定的交货时间和买卖。合同是一致的。

一年过得很快。不久,交接日期,开发商告诉李先生去了房子,但在等待现场后,李先生心情冷淡。与想象力不同,房子看起来根本不像。新房,更不用说奢侈品和高档房作为样板房。露台栏杆生锈,地板上布满了混乱的划痕,地板和墙纸都是湿的和黑色的。

在过去六个月里,双方多次就房子进行谈判,并且开发商承诺要修理,但直到2018年9月,经过多次维修,李先生才进行了第二次检查,但仍然发现有很多房子里有严重的问题。它不符合精美装饰客房的最基本质量要求。

为此,李毅夫向法庭提起诉讼,并要求开发商赔偿因全面翻新房屋逾期交付而导致的违约金73万元。

但是开发商认为,双方签订的商品房销售合同的装修标准是空白房屋,并根据合同协议向李先生发送了房屋交付通知书。李先生未能在公司通知同意的时间内来到这所房子。李先生坚持认为,逾期房屋交付没有合约基础。

这就是开发商签署两份合同的原因。真的吗?

首先,《商品房买卖合同》和《装修协议书》的签名是缔约方的真实含义。内容不违反法律禁止性规定,具有法律效力。

其次,关于房屋交付标准,虽然双方同意销售合同中的房屋交付标准为空白,但在同一天签署的《协议书》中,双方同意房屋的交付标准是装修住房,这两份合同都是由开发商签订的格式合同,所以虽然它们是两份合同,但他们的法律才生效。法律关系是相关的,因此双方商定的交付标准应该是精细的装饰。

最后,应该计算房子何时应该逾期的问题。根据双方的合同协议和相关法律法规,房屋内存在质量问题。如果主体结构不合格,买方可以声称合同的目的无法实现,因此要求终止合同并支付违约赔偿金。如果是一般质量问题,开发商有维护义务,但不能相应取消合同。

在这种情况下,在第一次检查时,房屋外的脚手架尚未拆除,双方同意交付经过全面翻新的房屋。双方实际上并未在同一天处理房屋交接手续,应视为尚未交付。在第二次验收时,虽然仍然存在质量问题,但双方之间争议的质量并不是主体结构的质量。房子符合交付新房的条件。因此,由于日期,开发商只需承担房屋的逾期付款。也就是说,2018年9月第二次接受的违约赔偿金额。

在这种情况下,两个合同的反面是开发人员。在实践中,还存在装饰公司作为开发商的附属公司与买方签订装饰合同的情况。在这种情况下,如果发生争议,买方的举证责任甚至更重。因此,在购买经过全面翻新或改良的房屋时,建议进行预先存在的风险防范。

首先,事先预防

1。合同。签订商品房销售合同时,应注意的项目包括:1个装修主体。是开发商自己的装饰或开发商合作或指定装修公司。 2装修价格。价格包含内容,开发商不应另收装修费。 3违约责任。如果装修有问题,谁负责维修和赔偿,是开发商还是其指定的装修公司? 4具体要求和图纸。它包含装修标准,材料品牌,施工质量和质量保证期等具体要求,并附有装修设计方案,电网管道和排水管隐蔽工程图纸的方案。

2。样板房。经过全面装修,特别是商品房的精装修,通常会有样板房,所以《商品房销售管理办法》规定:如果房地产开发企业在销售商品房时设置样板房,则应注明质量,设备实际交付的商品房的装饰与样板房一致。如果没有说明,商品房的实际交付应与样板房一致。

所有地方也已发布相关政策,例如样板房的保留时间,自交付之日起不少于6个月。因此,建议实际房屋与合同中的样板房保持一致,并保留样板房的宣传材料和照片。

3。交出房子。请注意,开发商需要提供两本书:住宅质量保证书和住宿说明书。

检查房屋是否符合约定的交付标准。如果不符合约定的交付标准,您可以拒绝接受房屋。此时,开发人员负责逾期交付。

第二,事后权利保护

1.一般装修质量问题。可以要求开发商或者装修公司履行维修义务,但是法院一般不会支持解除合同的诉求。

2.严重装修质量问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,若房屋主体结构质量不合格或因质量问题严重影响正常居住使用的,买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

全装修房屋常见的问题主要是后者,至于怎么判断是否严重影响正常居住使用,司法实践中通常是通过鉴定机构进行质量评估,结合法官的自由心证来判断。比如缺少功能性部位、多次修复未果、危害居住人的生命安全、危害居住人健康等情况。